숫자로 보는 부동산, 감으로 하지 마세요!”

뇌빼고접속 2025년 05월 11일

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부동산 투자는 '감'으로 해야 한다는 말, 얼마나 많이 들어보셨나요? "이 동네는 뜬다", "지금이 매수 타이밍"이라는 말에 현혹되어 투자했다가 낭패를 본 경험이 있으신 분들도 많을 것입니다. 저 역시 첫 투자에서 '입지'만 보고 덤벼들었다가, 2년간 세입자를 구하지 못해 고생했습니다.

그런데 지금은 7개의 수익형 부동산을 관리하며 안정적인 현금흐름을 만들어내고 있습니다. 무엇이 달라진 걸까요? 바로 '감정'이 아닌 '데이터'에 기반한 의사결정 시스템이었습니다.

프롬프트

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INPUT:

* 매물정보: [주소, 면적, 매매가]

* 임대현황: [현재 임대료, 공실률]

* 지역분석: [인구변화, 개발계획, 교통]

* 물리상태: [건물 연식, 리모델링 내역]

* 재무상황: [대출가능금액, 금리조건]

* 투자목적: [장기보유, 단기매각, 현금흐름]

* 리스크허용: [1-10 스케일로 위험감수 정도]

OUTPUT:

+ 현금흐름 시뮬레이션 (10년)

+ 잠재 위험요소 분석

+ 최적 투자구조 제안

+ 수익극대화 전략

이 프롬프트로 최근 관심 있던 오피스텔 매물을 분석했습니다. "서울 마포구, 24평, 4억 5천, 월세 150만원, 역세권, 10년된 건물, 대출 60% 가능, 장기투자 목적"이라는 정보를 입력했더니, GPT는 세금, 관리비, 수리비, 공실 리스크를 모두 고려한 10년 현금흐름표를 제시했습니다.

놀랍게도 분석 결과, 겉보기엔 좋아 보이던 이 매물의 실질 수익률은 2.8%에 불과했고, 인근 재개발로 인한 공급 과잉 리스크까지 있다는 사실을 알게 되었습니다. 덕분에 섣부른 투자를 피할 수 있었죠.

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